Entenda como funciona a análise jurídica de financiamento imobiliário

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A análise jurídica é uma etapa fundamental de um financiamento imobiliário. Nela, o banco faz uma varredura nos documentos apresentados pelas partes (compradores e vendedores) e também na documentação do imóvel. O objetivo é identificar possíveis problemas que impeçam a operação de crédito de seguir adiante. 

Você está prestes a passar pela análise jurídica? Neste artigo, vamos explicar em detalhes como ela funciona e tirar as suas dúvidas sobre prazos e documentos a providenciar. Vamos mostrar também quais são as principais pendências que podem ser detectadas pelos bancos nesse tipo de avaliação.

Ao longo deste texto, você vai encontrar:

• O que é a análise jurídica em um financiamento imobiliário?
• Quando ocorre a análise jurídica em um financiamento de imóvel?
• Existe um processo diferente de análise para cada instituição?
• Quais são os documentos necessários para a análise jurídica 
• Principais dúvidas sobre a análise jurídica
• Como funciona a análise jurídica de um financiamento imobiliário com a Loft?

O que é a análise jurídica em um financiamento imobiliário?

Antes de assinar o contrato, o banco vai precisar validar uma série de documentos e informações pessoais das partes envolvidas, principalmente do comprador (aquele que está buscando crédito). É para isso, e para garantir a segurança da operação, que serve a análise jurídica em um financiamento imobiliário. 

Assim, cada banco solicita uma lista de documentação ao comprador. Em geral, entram na lista documentos pessoais (como RG e CPF), certidões de nascimento ou casamento, comprovantes de residência e outros. 

Do imóvel, normalmente a certidão de matrícula é pedida, assim como documentos relativos aos pagamentos de IPTU da propriedade. O vendedor também precisa providenciar uma papelada ao banco, como RG e CPF. Por isso é tão importante olhar com atenção para a lista de exigências do seu banco. 

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Quando ocorre a análise jurídica em um financiamento de imóvel?

A análise jurídica, em geral, vem depois que o cliente é aprovado na análise de crédito. Essa análise inicial leva em conta só a capacidade de pagamento do comprador. Já a avaliação jurídica é mais profunda e complexa, e serve principalmente para atestar que o comprador pode mesmo comprar aquele imóvel. E que nem o imóvel e nem o vendedor tem qualquer pendência impedindo a venda. 

Normalmente, os bancos também fazem uma avaliação do imóvel antes de olhar para a documentação das partes. A avaliação do imóvel é feita por uma empresa de engenharia contratada pelo banco. Um técnico vai até a propriedade e avalia aspectos estruturais e de mercado para emitir um laudo de avaliação, com um valor fixado para o imóvel em questão. 

Depois da análise jurídica, comprador, vendedor e o banco passam à assinatura do contrato de financiamento. Significa que deu tudo certo e que você pode comprar o imóvel que deseja. Mas lembre-se: o dinheiro só vai ser liberado depois que esse contrato for registrado em cartório. 

Existe um processo diferente de análise para cada instituição?

A análise jurídica segue um padrão semelhante em todas as instituições financeiras, mas é comum que elas peçam documentos diferentes. De acordo com Rafael Godoi, especialista em financiamentos da Loft Cred, é comum também que a documentação necessária para assinar um contrato de financiamento varie de acordo com a comarca (região) onde o imóvel tem sua matrícula. 

“Tem diferenças bem pontuais em relação a documentos, mas nada tão complexo. O padrão dos bancos é: matrícula, documentos do comprador e documentos do vendedor . E documentos do Fundo de Garantia (FGTS), se houver. Mas um banco pode solicitar para você uma certidão de condomínio. Ou, dependendo da comarca, o cartório exige alguma informação adicional. Então, ele precisa pedir”, explica Rafael. 

Quais são os documentos necessários para a análise jurídica 

Além de formulários com informações específicas pedidas pelo banco (como formulários com dados pessoais e informações de saúde), é comum que os bancos peçam os seguintes documentos, de acordo com os especialistas da Loft Cred:

Do imóvel: 

• Certidão de matrícula atualizada (dos últimos 30 dias)
• Cópia do carnê de IPTU/Certidão de situação fiscal em relação ao IPTU
• Contato do gerente, se o imóvel tiver saldo devedor em aberto com outro banco

Do comprador: 

• Documentos pessoais (RG e CPF)
• Certidão de casamento (se casado ou em união estável)
• Documentos pessoais da pessoa com quem você é casado (se aplicável)
• Comprovante de residência
• Contrato e/ou Estatuto Social atualizado (se o comprador for pessoa jurídica)
• Certidão de regularidade do pagamento do FGTS (se for pessoa jurídica)
• Certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e à Dívida Ativa da União
• Formulários preenchidos (de acordo com as exigências do banco)

Do vendedor (pessoa física): 

• Formulários pedidos pelo banco, preenchidos
• Cópia simples da certidão que comprove o estado civil
• Documentos de identificação pessoal (RG e CPF)

Do vendedor (pessoa jurídica):

• Contrato social com últimas alterações ou consolidações (se for empresa LTDA)
• Estatuto social da empresa com as últimas alterações ou consolidações (se for S.A.)
• Contrato social com alterações ou consolidações com carimbo da junta comercial (se for MEI)
• Declaração de Firma Mercantil Individual (se for empresa individual)
• Carta ou declaração informando quem representará a pessoa jurídica na assinatura do contrato, informando dados pessoais sobre essa pessoa e a última alteração contratual

Principais dúvidas sobre a análise jurídica

É muito comum que, diante de tantos documentos e demandas, os compradores tenham algumas dúvidas quanto à análise jurídica. Separamos as questões mais frequentes a seguir:

Quanto tempo demora até a assinatura do contrato?

De acordo com Rafael Godoi, da Loft Cred, “um processo perfeito”, ou seja, sem entraves, demora cerca de 30 dias. Mas esse prazo pode variar se você tiver algum problema na documentação ou na matrícula do imóvel, ou se o banco pedir informações adicionais para aprovar a operação. 

O que pode fazer o financiamento ser negado na análise jurídica?

Em geral, a análise jurídica verifica se a operação pode prosseguir com base nas informações presentes na matrícula do imóvel. Portanto, se houver algum registro na matrícula ou alguma inconsistência (como, por exemplo, a área do imóvel ser muito diferente da constatada no laudo de avaliação), a instituição pode parar o processo de financiamento. 

“Se não tiver na matrícula, não vai ser impeditivo. Só vai ser impeditivo se tiver uma penhora gravada na matrícula, por exemplo. Aí o banco não vai continuar enquanto não houver a baixa daquela penhora. Ou então uma mudança de titularidade do imóvel que não está na matrícula”, comenta Rafael Godoi. 

Pode ser ainda que o imóvel esteja alienado a outro banco, e aí o processo de financiamento seria o de interveniente quitante: no qual o seu banco vai pagar o saldo devedor ao do vendedor para permitir a venda do imóvel. Ou então que o imóvel esteja em situação de doação com reserva de usufruto. Nesse caso, é preciso fazer a baixa de usufruto na matrícula. 

Os bancos analisam o CPF do vendedor?

De acordo com Felipe Soares, analista de negócios na Loft Cred, “todo banco faz essa apuração de CPF durante a análise jurídica”.  Mas não é toda dívida que importa para o banco – o score de crédito do vendedor, por exemplo, não é relevante. Basta saber se ele tem alguma dívida que recaia sobre o imóvel, o que poderia comprometer a integridade dessa propriedade como garantia para o banco. 

Rafael Godoi, por sua vez, ressalta que, se o vendedor for pessoa jurídica e tiver apontamento em sua Certidão de Tributos Federais e no Certificado de Regularidade do FGTS (que atesta a contribuição regular da empresa para o FGTS dos funcionários), o financiamento pode não prosseguir. 

Como funciona a análise jurídica de um financiamento imobiliário com a Loft?

A Loft Cred é uma assessoria de crédito imobiliário que ajuda você ao longo de todo o processo de financiamento com o banco. E isso inclui a análise de crédito. O time da Loft ajuda você a reunir documentos necessários e fica responsável pelo envio deles. Também preenche formulários por você e auxilia com qualquer pendência detectada na matrícula. 

O passo a passo até a análise jurídica é o seguinte:

1. Você simula seu financiamento com a Loft Cred
2. Se você quiser submeter a simulação à análise dos bancos, faz um cadastro conosco e informa suas preferências
3. Um especialista em crédito vai entrar em contato com você e confirmar seus dados
4. Se o banco aprovar seu crédito, voltamos a entrar em contato. Se ele pedir mais documentos para a aprovação, repassamos essa solicitação a você
5. Nossos especialistas ficam à sua disposição para orientá-lo em relação às melhores linhas de crédito para o seu bolso, de acordo com o seu perfil 
6. Se você optar por um banco específico, a Loft Cred dá prosseguimento e acompanha a sua proposta
7. Quando chegarmos à análise jurídica, preenchemos formulários e ajudamos você a reunir a documentação necessária. Caso alguma pendência apareça, faremos o possível para resolvê-la com rapidez

Depois disso, nossa equipe ainda providencia a assinatura do contrato (que pode ser feita da sua casa) e o registro desse contrato no cartório competente, além da emissão da guia do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (o ITBI). Todo esse serviço não tem custos adicionais para você.

Quer financiar com mais tranquilidade? Conte com a Loft Cred.